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开元信托折价收购松江酒店

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    全球首个面向中国的酒店房地产投资信托开元信托(01275.HK)于近日完成其2013年7月上市以来最大笔的收购。上海松江开源名都大酒店(以下简称“松江酒店”)价值8亿元的资产将注入该房托集团。

    开元信托行政总裁张一鸣称,完成收购松江酒店后,开元信托的借贷比率只上升2个百分点至28%,对香港证监会的房地产信托资产守则规定45%上限而言,开元产业信托等房托资产负债比率还有较大的提升空间。而据披露,开元信托将有计划有规划地收购中国内地酒店。

    最大笔收购,较估值折价14%

    南都记者从公告获悉,今年6月25日,开元信托已宣布拟收购松江酒店之全部权益,购买成本为7亿元,较独立物业估值师评估之估值8.1亿元低约13.58%。

    为何估值折价超过一成?据披露的信息显示,开元信托管理人开元资产管理有限公司主席陈妙林先生的女婿梁伟杰持有卖方公司(英属处女群岛注册)100%股权,而同样注册于英属处女群岛的目标公司由卖方公司持有100%股权,目标公司随后持有香港的惠富香港100%股权,而惠富香港下属全资控股子公司即丽水惠富(中国)也全资持股位于中国的物业公司,该物业公司全资持股松江酒店。

    据开元信托在公告中表示,“卖方就松江酒店(透过物业公司)支付的原始采购成本为人民币4.5亿元,乃参考松江酒店的市值厘定,惟基于梁伟杰先生与陈妙林先生的家庭关系而给予卖方大幅折扣。”

    陈妙林表示,这笔收购符合该集团通过并购保持增长的发展策略。

    开元信托行政总裁张一鸣表示,开元产业通过三个方法收购酒店,当中包括向母公司开元集团旗下的140间酒店进行收购,或通过资产管理公司凯雷集团物色收购对象,而最重要的长远策略则是向第三方收购酒店。

    据悉,完成收购后,开元信托的酒店投资组合客房数目将增加22%至约2467间客房及套房,而其组合的建筑面积将增加22%至约392117平方米。

    借贷比率仅28%

    这一笔并购将增加开元信托的负债比率。

    南都记者查询6月25日与7月17日公告获悉,开元信托此次的购买成本包括松江酒店现有的银行贷款还款安排,预期为4.2亿元(将于交易完成后30日内偿还);及以现金和发行代价基金单位方式支付约2.8亿元。融资安排方面,将通过新增银行融资约3.63亿元,及发行新基金单位和代价基金单位筹集约3.81亿元。

    事实上,截至去年年底,开元信托总借款净额为11.59亿元,资产总值为44.04亿元,其资产负债比率约为26%。张一鸣透露,完成收购松江酒店后,开元信托的借贷比率只上升2个百分点至28%。

    事实上,香港上市的10多只房地产信托基金的负债比率都较低。此前南都记者曾在年初李嘉诚控制的长江系房地产信托置富产业信托获悉,置富的负债比率仅为30%左右。相对香港证监会的房地产信托资产守则规定45%上限而言,开元产业信托等房托资产负债比率还有较大的提升空间。

    张一鸣还表示,即使未来不集资,亦可再收购两至三间酒店,未来也可选择配发新基金单位集资。张一鸣认为,相信未来不断收购其他酒店将成为业务最主要增长动力。据透露,近年来中国内地对酒店的需求上升。

    公告显示,开元信托物业包括四家五星级酒店,而据张一鸣披露,在未来的收购计划中,将重点收购房间在200间以上的四星及五星级酒店,对发展地域则不设限制;在选择收购对象时,重点参考回报率及当地政府的政策变化。

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